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民意征集

陕西省司法厅关于《陕西省物业管理条例》(修订草案第二次征求意见稿)征求意见的公告

作者:  时间:2019-09-04 17:26   点击:[] 分享到:

  为进一步提高立法的科学性和民主性,拓宽公众参与立法的渠道,广泛汇聚民智、集中民意,保障立法质量,在第一次面向社会征求意见工作的基础上,现将省政府正在审查的《陕西省物业管理条例》(修订草案第二次征求意见稿)全文发布,面向社会各界征求意见,征求意见截止日期2019年9月10日。

  通信地址:陕西省西安市雁塔区建工路50号陕西省司法厅立法二处

  邮政编码:710043

  电  话:029-87292594(传真)

  电子邮箱:jingjilifachu@163.com

  附  件:《陕西省物业管理条例》(修订草案第二次征求意见稿)

 
 
                                                       陕西省司法厅

                                                       2019年8月27日

 

  附件

                              陕西省物业管理条例

                         (修订草案第二次征求意见稿)

                                第一章   总则

第一条  为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

第二条  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条  本条例适用于本省行政区域内的物业管理及其监督管理活动。

第四条  物业管理应当遵循中国共产党领导的业主自治、政府依法监管和社区协管相结合的原则。

第五条  省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。设区的市、县(区)人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府其他有关部门按照各自职责,做好物业管理活动的相关监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会,选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,调解物业管理中的纠纷,协调和监督老旧小区物业管理,协调物业管理与社区建设之间的关系。社区居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。

第六条  在业主委员会和物业服务企业中,根据中国共产党章程的规定,设立党组织,开展党的活动,保障物业管理活动依法有序进行。

第七条  加强社区党组织、居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督,建立健全社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业议事协调机制。

鼓励和支持党员业主通过法定程序成为业主委员会成员,发挥模范带头作用。

第八条  在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会,督促业主委员会和物业服务企业履行职责。

第九条  县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当加强对街道办事处(乡镇人民政府) 物业管理工作人员和业主委员会成员的培训,提高物业管理水平,所需经费列入同级人民政府财政预算。

物业服务行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,促进诚信经营,加强物业服务企业从业人员培训,提高物业服务水平,维护物业服务企业的合法权益。

第十条  设区的市、县(区)人民政府和公有住房出售单位应当推进住房制度改革,对不符合物业管理条件的居住区进行治理,完善市政、公用和生活服务设施,使其达到实施物业管理的条件。

                           第二章   业主、业主大会及业主委员会

第一节  业主大会筹备组

第十一条  已领取不动产权证的,不动产权证上记载的房屋所有权人为业主。

尚未进行房屋权属登记,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中视为业主。

业主对物业共有部分享有权利、承担义务,不得以放弃权利为由不履行义务。

第十二条  一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由该物业管理区域内全体业主组成。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第十三条  物业管理区域符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会会议:

(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用满两年的,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

第十四条  物业管理区域符合本条例第十三条规定的,建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地的县(区)建设行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府,并在物业管理区域内公告。

街道办事处、乡镇人民政府自收到书面告知三十日内,组织成立业主大会筹备组。县(区)建设行政主管部门应当予以指导。

第十五条  业主大会筹备组由五至九人组成,其中街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名,建设单位的代表一名,其余为业主代表。

业主大会筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府工作人员担任,业主代表由业主推选产生。

业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公告。

第十六条  建设单位及其选聘的物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,提供物业管理区域内业主名单、房屋及其附属设施、车位权属说明等相关场地的基本情况以及成立业主大会必须的文件资料,并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持等保障措施。

第十七条  业主大会筹备组履行下列职责:

(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;

(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

(三)确认业主身份,制作业主名册,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)拟定业主委员会选举办法;

(五)提出业主委员会成员候选人名单;

(六)承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前将前款第(一)项至第(五)项的内容在物业管理区域内公示。

第十八条  业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内,组织召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。

业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起,向业主委员会移交业主名册等有关资料,并终止活动。

业主大会筹备组工作所需经费,由建设单位承担。

第二节   业主大会

第十九条  业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。下列事项由业主大会决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会决定前款第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公告。

第二十条  业主大会投票表决应当为实名投票。业主可以委托他人参加业主大会会议,但应当出具书面委托书,并载明委托事项。

业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的,可以全体业主参加,也可以由业主推选业主代表参加;采用书面形式征求意见的,业主应当实名签署意见,并由业主委员会将征求意见的结果在物业管理区域内公示,业主有查阅相关资料的权利。

在确保业主意愿表示真实、有效的前提下,鼓励采用信息化手段等改进业主大会表决方式,可以使用电子投票表决。

第二十一条  管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德、不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规或者损害社会公共利益,其示范文本由省建设行政主管部门制定。

第二十二条  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

有下列情况之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

(一)经专有部分占建筑总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他事项。

业主委员会应当在组织召开业主大会会议十五日前,将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告,并书面告知全体业主,但前款第(二)项情况除外。

第二十三条  业主委员会不按规定履行组织召开业主大会会议职责的,业主可以请求物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令其限期组织召开;逾期仍未召集的,由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会。

第三节   业主委员会

第二十四条  业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主大会和业主监督。业主委员会履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第二十五条  业主委员会由主任、副主任、委员组成。

业主委员会组成人数为单数,组成人员任期一般为三年,可以连选连任。

业主委员会组成人员的具体人数等事项由业主大会议事规则规定。

第二十六条  经业主大会同意,业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务,也可以聘任法律顾问、会计师、第三方评估机构。业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。经业主大会同意,可以对业主委员会委员发放工作津贴。

第二十七条  业主委员会组成人员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)履行业主义务,未拖欠专项维修资金或者未违反物业服务合同拖欠物业管理服务费;

(三)本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职;

(四)遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定的公信力和组织能力。

鼓励符合条件的社区党组织成员或者居民委员会成员中的党员通过法定程序担任业主委员会主任。

第二十八条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的县(区)建设行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府进行告知性备案。备案时应当提交以下材料:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会的会议记录和会议决定;

(三)业主委员会组成人员名单及其基本情况。

建设行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。

业主委员会收到备案回执后,应当将备案情况告知物业服务企业,并在物业管理区域内公告。

备案事项发生变更时,业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告原备案单位,并告知物业服务企业。

第二十九条  业主委员会组成人员不得有下列行为:

(一)接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物;

(二)承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作;

(三)接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第三十条  业主委员会组成人员有下列情形之一的,其业主委员会组成人员资格自行终止:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的;

(三)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

(四)被判处刑罚的。

第三十一条  业主委员会组成人员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会组成人员资格终止:

(一)不履行业主委员会委员职责或者无正当理由三次缺席业主委员会会议的;

(二)不履行业主义务,不遵守管理规约,情节严重的;

(三)违反本条例第二十九条规定的;

(四)向业主大会或者业主委员会提出辞呈的;

(五)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第三十二条  业主委员会主任资格终止的,由业主委员会组成人员推选一位副主任任主任;副主任资格终止的,由业主委员会组成人员从委员中推选副主任;业主委员会应当及时在物业管理区域内公告组成人员的变更情况。

业主委员会组成人员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。

第三十三条  业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时,由其委托的副主任召集。

经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的,应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

第三十四条  业主委员会会议应当有过半数有表决权的组成人员出席,作出决定须经有表决权的组成人员半数以上签名同意。

业主委员会应当在作出决定之日起三日内,将会议情况以及决定事项在物业管理区域内公告。

第三十五条  业主委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当于会议召开三日前,在物业管理区域内公告会议议程,听取业主的意见和建议。

第三十六条  业主委员会任期届满三个月前,应当召开业主大会进行换届选举。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地的乡(镇)人民政府或者街道办事处应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,由物业所在地的乡(镇)人民政府或者街道办事处在村(居)民委员会的协助下,组织换届选举工作。

业主委员会不能正常开展工作的,在所在地建设主管部门指导下,由乡(镇)人民政府或者街道办事处组织,村(居)民委员会协助,召开业主大会临时会议,对业主委员会进行改选、换届,选举产生新的业主委员会。

原业主委员会应当在新一届业主委员会成立后十日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接工作。逾期不移交的,新一届业主委员会可以请求乡(镇)人民政府或者街道办事处督促移交。

第三十七条  占总人数五分之一以上的业主联名,可以向业主大会或者业主委员会提出罢免业主委员会组成人员的建议。业主委员会应当在收到罢免建议之日起十五日内组织召开业主大会临时会议。业主大会罢免业主委员会组成人员须经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。

业主委员会收到罢免建议之日起60日内未组织召开业主大会临时会议的,罢免建议视为通过。

第四节   其他规定

第三十八条  业主大会、业主委员会的决定,对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会不得作出违反法律、法规或者与本物业管理区域物业管理无关的决定。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的县(区)建设行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第三十九条  业主委员会超越职权作出的决定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,由签名同意该决定的成员承担相应的法律责任。

业主委员会成员擅自以业主委员会名义作出侵害业主、物业服务企业、第三方利益的,应当承担相应责任。

第四十条  业主大会和业主委员会开展工作经费的筹集、管理、使用由业主大会决定,工作经费由全体业主承担。

业主大会和业主委员会的经费使用情况每年不得少于两次以书面形式公示,业主可以随时查询。

业主委员会应当按照管理规约的规定聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计。管理规约没有规定的,业主委员会也应当聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计,审计结果应当向全体业主公告,审计费用从公共收益中支出。

                               第三章   前期物业管理

第一节  物业管理区域划分

第四十一条  物业管理区域的划分应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,按照相对独立、便于管理的原则,由县(区)建设行政主管部门划定。

第四十二条  物业管理区域按照下列规定进行具体划分:

(一)按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;

(二)物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域,但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域;

(三)已经实施物业管理的区域,其主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域;其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域;

(四)不同物业管理区域地理上自然相连的,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。

对物业管理区域划分有争议的,由县(区)建设行政主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府确定。

第四十三条  新建建设项目拟实行物业管理的,建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,持建设项目规划设计方案向县(区)建设行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。

县(区)建设行政主管部门应当自受理之日起三十日内,在征求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府的意见后进行划分,并书面告知建设单位。

第二节   前期物业管理

第四十四条  建设单位应在申请《商品房预售许可证》前,或现房销售三十日前在县(区)建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的监督下通过招投标方式选择在县(区)建设行政主管部门备案的、信用良好的物业服务企业,任何单位和个人不得指定物业服务企业。

第四十五条  新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后,其附属设施设备应当具备下列条件,方可交付使用:

(一)生活用水纳入公共供水管网,并供水到户;

(二)用电纳入供电网络,不得使用临时施工用电;

(三)雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统;

(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并按照规定安装燃气分户计量装置和热计量装置;

(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;

(六)住宅区道路与城市道路或者公路直接相连;

(七)按照规划要求完成住宅区的车库(位)、公共服务设施、公用消防设施的建设,具备必要的绿化用地和设施;

(八)分期建设的住宅区,其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求;

(九)法律、法规、规章规定的其他条件。

建设单位在新建住宅交付使用前,应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定,对住宅区进行验收,并向设区的市或者县(区)建设行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。

建设单位在办理新建住宅交付使用备案手续时,应当提供新建住宅建设工程竣工验收文件,以及第一款所列的附属设施设备符合交付使用条件的相关文件和资料。

第四十六条  前期物业管理是指业主委员会或者业主与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

第四十七条  建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

第四十八条  建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第四十九条  建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。

第五十条  前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第五十一条  建设单位和物业服务企业办理物业交接手续时,应当共同对物业的共用部位、共用设施设备进行交接查验,不符合竣工验收资料的,由建设单位负责处理。

第五十二条  在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

物业服务企业应当自物业交接后30日内,将上述文件和资料向物业所在地建设行政主管部门办理备案。

第五十三条  新建物业管理区域内,建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房:

(一)物业建筑面积三十万平方米以下的,按物业建筑面积的3‰提供,但最低不得少于一百平方米;

(二)物业建筑面积超过三十万平方米的,除按照三十万平方米的3‰提供外,超过部分按1‰的标准提供;

(三)具备水、电等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50%。

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂,建筑面积不少于三十平方米。

物业管理用房属于全体业主共有,并依法办理产权登记,建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。

第五十四条  建设单位在申请商品房预售许可证和办理所有权初始登记时,应当提供物业服务用房面积和位置,并在商品房预售或者销售时予以公示。

设区的市、县(区)不动产部门应当在不动产登记簿中注明物业服务用房面积和位置,业主有权查询。

第五十五条  建设单位应当对物业服务用房配置独立的水、电等计量器具。

                              第四章    物业管理服务

第五十六条  一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第五十七条  业主大会可以决定采用招标或者协议的方式,选聘具有独立法人资格的物业服务企业。

业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的,由业主委员会组织招标,并代表业主与中标的物业服务企业签订物业服务合同。

第五十八条  物业服务合同应当包括下列内容:

(一)物业的基本情况;

(二)委托方和受托方的权利义务;

(三)物业管理服务事项和服务标准要求;

(四)物业管理服务费的标准和收取办法;

(五)物业的养护和维修要求;

(六)合同的期限、变更和解除;

(七)合同终止时物业资料、财物的移交方式;

(八)违约责任及解决纠纷的途径;

(九)专项维修资金的管理使用;

(十)物业服务用房;

(十一)双方当事人约定的其他事项。

物业服务合同示范文本由省建设行政主管部门会同省市场监督管理行政主管部门制定。

物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起十五日内,将物业服务合同报物业所在地的县(区)建设行政主管部门备案。

第五十九条  物业服务企业可以提供下列服务:

(一)物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理;

(二)物业共用部位和相关场地的清洁卫生,雨、污水管道的疏通,公共垃圾的收集、清运及履行垃圾分类管理人职责;

(三)公共绿化的养护和管理;

(四)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

(五)车辆停放管理服务,保障道路畅通;

(六)物业档案、资料管理;

(七)装饰装修管理服务;

(八)物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

第六十条  物业服务企业可以根据物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第六十一条  物业服务收费应当遵循公平、合理、质价相符的原则,分别实行政府指导价和市场调节价。

物业服务的收费标准和形式,由建设单位或者业主与物业服务企业按照国家和本省物业服务价格有关规定,在物业服务合同中约定。

物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项。

第六十二条  物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位,实行抄表到户的,应当向最终用户收取有关费用,并依法承担分户终端计量装置以外管线和设施设备的维修、养护、更新等责任,且相关费用不得计入物业服务费成本。未实行抄表到户的,总表与分表之间的正常损耗,可计入物业服务费成本,不得在物业服务费之外再单独收取相关费用,各地可根据实际情况制定核算办法。

第六十三条  物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生突发事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

物业服务企业应当定期进行安全检查,制定应急预案。发现事故隐患时,及时发出警示和采取处置措施,并向有关行政管理部门报告。

第六十四条  物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。

业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

第六十五条  物业服务企业退出物业管理区域时,应当向业主委员会移交下列资料和财物,并配合新的物业服务企业做好交接工作:

(一)业主共有的结余资金;

(二)本条例第五十二条规定的资料;

(三)物业服务用房;

(四)维修、保养物业形成的技术资料;

(五)物业管理期间配置的属业主共有的固定设施设备;

(六)其他应当移交的资料和财物。

物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

第六十六条  县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

                                  第五章    物业的使用和维护

第六十七条  物业使用中不得有下列行为:

(一)损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗;

(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;

(三)擅自占用、改造和损坏人民防空工程设施;

(四)擅自将住宅改变为经营性用房;

(五)存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品;

(六)乱停放机动车和非机动车,违规布设电动车充电装置;

(七)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

(八)侵占绿地,毁坏花草树木;

(九)乱设摊点、乱倒垃圾、乱堆杂物;

(十)违反规定饲养动物;

(十一)排放有毒、有害物质,发出超过规定标准的噪声;

(十二)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂;

(十三)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

发生上述行为时,业主有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关部门应当依法及时处理。

第六十八条  业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

第六十九条  物业共用部位、共用设施设备维修养护时,相关业主或者使用人应当予以配合;相关业主或者使用人不予配合造成其他业主和物业服务企业损失的,应当承担赔偿责任。

因维修养护物业共用部位、共用设施设备,造成相关业主的自用部位、自用设施设备损坏或者其他损失的,责任人应当承担赔偿责任。

第七十条  业主装饰装修房屋,应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、临时管理规约或者管理规约,并告知物业服务企业。

物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项,并对房屋装修装饰施工进行监督。

业主违反房屋装修装饰规定、临时管理规约或者管理规约的,物业服务企业应当予以制止。业主拒不改正或者已造成损害的,物业服务企业应当报告有关行政主管部门依法处理;造成相邻业主损失或者对公共利益造成损害的,业主应当承担赔偿责任。

第七十一条  物业管理区域内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。

物业管理区域内,规划用于停放机动车辆的车位、车库,应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。

占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的,由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,场地占用费属于全体业主共有,业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。

物业服务企业应当依据物价部门核定的标准收取机动车辆停放服务费。

机动车辆停放服务费、机动车辆场地占用费的收取标准应当在物业管理区域内公示。

物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限一般不得超过三年,并不得出售、附赠。

第七十二条  物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

物业服务企业提供管理的,可以按约定收取一定管理费用。

业主大会成立前,前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益主要用于补充专项维修资金的,应当按季度补充专项维修资金,补充比例应当高于百分之五十。

经营所得应当单独分类列账,独立核算,每半年公布一次经营所得收支情况,并接受业主监督。

第七十三条  建设单位应当按照国家和省有关规定承担物业的保修责任。

建设单位应当在新建住宅物业交付前,按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则,由建设行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修期内,建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,维修费用在物业保修金中列支。

物业保修金交存期限为五年。保修期内,物业保修金不足的,建设单位应当补足;保修期满后,物业保修金有结余的,应当返还建设单位。

                            第六章   专项维修资金的使用和管理

  第七十四条  物业专项维修资金的交存、使用、管理,按照国家和本省市有关规定执行。

建设单位和业主应当按照国家和本省市的规定交存物业专项维修资金。未交存首期物业专项维修资金的和物业专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十的,业主应当按照国家和本省市的相关规定、管理规约和业主大会的决定,及时补交或者续筹物业专项维修资金。未按照规定交存首期物业专项维修资金的,建设单位不得将房屋交付买受人。建设单位、业主在申请不动产权登记或者抵押登记时,应当同时向不动产登记机构提供已足额交纳物业专项维修资金的相关凭证。

第七十五条  业主交存的专项维修资金属于业主所有,从公有住房售房款中提取的专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第七十六条  已售公有住房的维修改造,可申请使用公有住房维修资金或公共住房出售资金进行维修改造。

老旧小区改造后,可分别采用引进物业服务企业管理、居民自治管理和社区居委会管理三种模式,实现老旧小区物业服务标准规范。

第七十七条  专项维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县(区)人民政府应当建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

业主大会成立前,专项维修资金由建设行政主管部门代行管理。业主大会成立后,根据业主大会决定,选择自行管理或者代行管理。业主大会选择自行管理专项维修资金的,应当在银行设立专项维修资金账户,接受建设行政主管部门的监督。

第七十八条  房屋所有权转让时,结余的专项维修资金随所有权同时转让。房屋灭失的,结余专项维修资金应返还给交存主体,缴存主体不存在的收缴国库。

第七十九条  按照应急使用专项维修资金便利化的原则,应制定专项维修资金应急使用细则。

省建设行政主管部门应当对物业保修金的交存、使用、管理和退还实施监督管理。具体办法由省建设行政主管部门制定。专项维修资金管理办法的实施细则由省建设部门会同省财政部门制定。

                                   第七章    监督管理

第八十条  相关部门应当按照各自职责,负责下列工作:

(一)发展改革行政管理部门负责会同建设行政主管部门建立物业服务价格管理机制;

(二)公安机关负责监督检查治安、技防、养犬等活动;

(三)民政行政管理部门负责加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督;

(四)自然资源主管部门负责物业管理用房规划,负责对违法建筑的认定;

(五)生态环境行政主管部门负责监督检查违法排放污水、饮食服务业油烟污染等活动;

(六)建设行政主管部门负责新建住宅交付使用备案,监督建设单位履行建筑工程质量保修责任,监督检查建筑装饰装修活动;

(七)城市管理部门负责依法查处违法建筑、损坏绿地、涂写刻画与贴挂等行为;

(八)燃气、供热行政管理部门负责监督检查燃气运行、集中供热活动;

(九)水行政主管部门负责供水设施建设的监督管理及供水设备运行的监督检查;

(十)市场价格主管部门负责监督检查价格公示、违规收费活动,特种设备安全监管、监督检查市场计量行为;

(十一)人民防空主管部门负责查处破坏、侵占人民防空工程设施的行为;监督检查使用单位履行人民防空工程设施维护管理责任。

第八十一条   构建物业服务市场信用体系建设。省建设行政主管部门应当建立物业管理服务标准体系,开展物业服务优质项目评定,建立全省统一的物业服务市场信用信息平台,与全国公共信用信息共享平台(陕西)实现互联互通。

第八十二条  完善物业信用分级分类监管。建设行政主管部门按不同的信用状况对物业服务企业进行分级分类监管,实施差异化的监管措施。

鼓励业主大会、业主委员会根据物业信用分级分类情况选聘物业服务企业。

第八十三条  鼓励物业服务企业主动向社会作出信用承诺。

物业协会应当建立健全行业内信用承诺制度,完善信用信息采集、共享机制,将严重失信行为记入会员信用档案。鼓励物业协会与有资质的第三方信用服务机构合作,开展物业服务企业信用等级评价。

                                  第八章  法律责任

第八十四条  违反本条例第十四条第二款规定,街道办事处、乡镇人民政府自收到书面告知三十日内,未组织成立首次业主大会筹备组的,由县(区)人民政府责令限期改正,逾期未改正的,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。

第八十五条  违反本条例第三十二条第二款规定,业主委员会组成人员资格终止后,逾期不交回有关资料、印章的,由街道办事处或者乡镇人民政府责令交回;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第八十六条  违反本条例第四十五条第一款规定,新建住宅的附属设施设备不符合规定条件交付使用的,由县级以上人民政府建设行政主管部门责令停止交付使用;拒不停止的,处交付使用住宅销售额1‰以上3‰以下的罚款。

第八十七条  违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处十万元以下的罚款。建设单位未按规定时限完成招标的,由县级以上人民政府建设行政主管部门责令改正,可以处一万元以上五万元以下的罚款。

第八十八条  违反本条例第四十八条第一款规定,建设单位未将备案后的临时管理规约在销售场所公示的,由县级以上人民政府建设主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处五千元以上一万元以下的罚款。

第八十九条  违反本条例第五十一条规定,建设单位在交接查验时,对不符合竣工验收资料的物业共用部位、共用设施设备未处理的,由县级以上人民政府建设主管部门责令限期改正,逾期未改正的,处五万元以上三十万元以下的罚款。

第九十条  违反本条例第五十三条第一款规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下的罚款。

第九十一条  违反本条例第五十三条第三款规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业服务用房的用途的,由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处一万元以上十万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

第九十二条  违反本条例第五十二条、第六十五条第一款规定,不移交有关资料的,由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处一万元以上十万元以下的罚款。

违反本条例第六十五条第二款规定,物业服务企业损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的,由县级以上建设行政主管部门责令追回;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第九十三条  违反本条例第六十一条第三款规定,物业服务企业未在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项的,由县级以上建设主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处五千元以上三万元以下的罚款。

第九十四条  违反本条例第六十四条第三款规定,原物业服务企业未及时退出物业管理区域的,由县级以上建设行政主管部门责令其限期退出;逾期未退出的,处五万元以上三十万元以下的罚款。

第九十五条  违反本条例第六十七条、第六十八条、第七十二条规定,有下列行为之一的,由县级以上建设行政主管部门责令限期改正,给予警告,对个人处一千元以上一万元以下的罚款;对单位处五万元以上二十万元以下的罚款;所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

(一)损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗的;

(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备的;

(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地的;

(四)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

第九十六条  违反本条例第七十三条第二款、第三款规定,建设单位未按规定交纳、补存物业保修金的,由县级以上建设行政主管部门责令限期交纳;逾期不交纳的,自逾期之日起按日加收滞纳部分0.5‰的滞纳金,可以处十万元以上三十万元以下的罚款。

第九十七条  违反本条例第七十四条第二款规定,业主未提供交存专项维修资金凭证,建设单位擅自将房屋交付使用的,由县级以上建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,由建设单位代业主履行交纳专项维修资金的义务。

第九十八条  违反本条例规定的行为,法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

第九十九条  物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务,导致业主人身、财产受到损害的,依法承担民事责任。

业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其交纳,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第一百条  国家机关工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

                                第九章  附 则

第一百零一条  本条例中有关的专业用语含义:

(一)自用部位,是指门户以内业主使用的房间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位;

(二)自用设施设备,是指门户以内业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、供热、燃气的管道,电线以及水、电、气户表等设备;

(三)共用部位,是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、电梯井、楼梯间、走廊通道等;

(四)共用设施设备,是指物业管理区域内业主共同使用的供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。

第一百零二条  本条例自  年   月   日起施行。

 

下一条:陕西省司法厅关于《陕西省公路桥梁安全保护办法(草案第一次征求意见稿)》征求意见的公告

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